华霖资本天津首创“持有+购买”双轨并行模式不动产信托财产登记试点加速扩围

继北京、上海、广州、厦门之后，我国不动产信托财产登记试点再次扩容。日前，天津《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（以下简称《通知》）正式发布。记者发现，与前几地试点相同，天津聚焦养老保障、资产盘活等关键场景，并创造性提出以“金创区+自贸试验区”双区联动为支撑，推出“持有+购买”双轨并行等多项创新制度设计。对此，业内专家表示，未来信托财产管理和转让中可能出现的权属争议将得到有效化解，我国近30万亿元的信托资产有望进一步盘活。

天津试点展现多项创新

近日，天津市地方金融管理局、国家金融监督管理总局天津监管局、天津市规划和自然资源局、国家税务总局天津市税务局、天津市民政局、中国（天津）自由贸易试验区管理委员会联合发布了上述《通知》，标志着天津正式加入不动产信托财产登记试点行列。

《通知》明确提出，“推动信托财产登记制度在天津自贸试验区内先行先试”，“信托机构应当紧扣天津经济社会发展需要，根据监管部门信托业务分类相关要求，鼓励围绕养老保障、特需领域、代际传承、社会公益、资产盘活、风险处置等场景设计信托服务模式，规范开展不动产信托业务”。

记者分析《通知》发现，天津的政策从总体目标到落地要求总体概括为三大特点，一是将此试点作为推动自贸试验区深化金融领域开放创新的一项制度抓手；二是紧扣天津地方经济发展需求，如强调围绕高质量发展“十项行动”和“三新”“三量”重点工作创新信托服务模式；三是对信托公司提出明确要求，应当立足受托人定位，遵循法律法规和监管要求，并对不动产信托的展业场景予以明确。

“天津此次试点并非简单复制既有经验，而是立足城市发展定位。在制度设计上，天津试点展现出鲜明的创新特质，精准破解了不动产信托发展中的系列难题。”有信托行业分析人士向《经济参考报》记者表示，一是场景创新：锚定存量盘活核心需求。不同于其他试点的泛化场景覆盖，天津在全国首次将“盘活存量资产”明确为不动产信托的核心应用场景；二是模式创新：“持有+购买”双轨并行。试点突破了传统“委托人已持有的不动产转入信托”的单一模式，创新性拓展出“委托受托人购买不动产”方式；三是流程创新：构建全周期闭环管理。为确保业务规范运行，试点明确了“预登记—申请登记证明—办理登记—反馈结果”的全周期流程，清晰界定不动产转入与转出信托的操作规范。

在清华大学法学院金融与法律研究中心研究员邢成看来，与此前北上广侧重于金融创新和厦门的民生住房导向不同，天津作为北方重要的工业港口城市，拥有大量的工商业地产、存量厂房、物流园区和商业楼宇。试点的一个重要特色，就是希望通过不动产信托登记，明确信托财产的法律地位，从而更有效地盘活存量资产，服务于“制造业立市”和实体经济的转型升级。

首批4单业务落地北方信托

《通知》印发后，天津市已落地首批不动产信托业务。9月26日，北方国际信托股份有限公司（简称“北方信托”）发文称，为切实履行天津国资唯一信托机构的主体责任，在政策实施后率先落地全国首单法人委托、以资产盘活为信托目的的不动产信托项目——“津不动产1号”，在天津市滨海新区不动产登记第一中心—不动产信托财产登记专窗完成转移登记。

北方信托表示，“津不动产1号”的落地，成为以信托工具破解不动产盘活难题的一项标志性实践，为存量资产盘活提供了可复制、可推广的创新范式。记者获悉，该项目委托人天津市滨海新区国有资本投资运营有限公司下属子公司宏泰房产，将其持有的滨海新区大港某小区配套两层商业地产委托给北方信托，通过信托架构，实现资产隔离与盘活。

另据天津金融监管局发布的信息，其指导北方信托落地首批4单不动产信托业务。天津金融监管局表示，不动产信托业务的成功落地，进一步拓展了信托服务实体经济的深度和广度，为委托人提供了更安全、专业的资产盘活、财富管理与传承工具。

信托资产有望进一步盘活

中国信托业协会6月发布的数据显示，截至2024年末，全行业信托资产规模达29.56万亿元，较2023年末增加5.64万亿元，同比增长23.58%。信托行业已成为我国重要的金融子行业之一，但目前信托业尚未建立完善的信托登记制度，这既不利于规范信托产品的信息披露，也不利于信托财产权属关系的认定和信托产品的市场化流转。

业内专家认为，信托财产登记制度的接续试行，是进一步盘活我国近30万亿元信托资产迈出的重要一步。“由于过去信托财产登记机制缺失，信托财产纳入信托存在制度障碍，京沪广等地出台不动产信托财产登记办法是非常重要的探索。”资管研究员袁吉伟表示，这有利于促进以家族信托为代表的财富管理服务信托的发展，推动信托行业回归本源。

不动产信托登记也面临不少挑战。用益信托分析师喻智表示，税收优惠问题备受关注。比如，在北京，财产登记的文件包括契税完税证明，但目前尚不清楚需要提供的是委托人的完税证明，还是信托公司作为受托人出具的完税证明，所以在登记环节和税收优惠政策方面的相关规定尚不清晰。

“建议从立法层面完善信托财产登记制度，明确信托登记的具体操作规则、程序和要求，使其与现行的不动产登记制度有效衔接。同时，修订信托法和不动产登记暂行条例等相关法律法规，为不动产信托财产登记提供更加明确的法律依据。针对信托财产登记环节的重复征税问题，建议出台专门的信托税收政策，明确信托财产在设立、存续和终止阶段的税收处理规则，避免重复征税。”中信信托风险管理部周萍博士表示。

另外，邢成还建议，信托公司应积极把握机遇，同时审慎管理风险，实现专业化和差异化发展。因不动产信托业务专业壁垒高，信托公司不能“大而全”地盲目介入，可结合自身资源禀赋，选择重点方向深耕，例如，专注于工业物流地产信托、商业地产运营信托、涉众不动产，如长租公寓、养老地产等。此外，试点阶段，各项操作细则仍在探索中。信托公司必须将合规置于首位，同时加强协同创新，扮演好“综合服务商”角色。

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